Huurverhoging 2026: wat mag uw verhuurder vragen, hoe maakt u bezwaar, en waarom u ook uw basishuur moet checken

Uw verhuurder heeft een huurverhoging voorgesteld. Mag dat zomaar? In 2026 gelden verschillende regels per huursector: sociale huur, middenhuur en vrije sector. In deze gids leest u wat de maximale percentages zijn, hoe u controleert of de verhoging klopt, hoe u bezwaar maakt, en waarom het checken van uw basishuur u mogelijk nog meer bespaart.

In het kort

  • Sociale huur: maximaal 4,1% per 1 juli 2026 (inkomensafhankelijke verhoging mogelijk)
  • Middenhuur: maximaal 6,1% per 1 januari 2026
  • Vrije sector: maximaal 4,4% per 1 januari 2026
  • Bezwaartermijn: voor de ingangsdatum van de verhoging (meestal 1 juli)
  • Wettelijke basis: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Artikel 7:253 BW

Drie sectoren, drie regels

Sinds de Wet betaalbare huur (ingegaan 1 juli 2024) kent Nederland drie huursectoren. Elke sector heeft een eigen jaarlijks vastgesteld maximum voor de huurverhoging.

Sociale huur

Woningen met maximaal 143 WWS-punten. Maandhuur tot EUR 932,93 (grens 2026).

De maximale huurverhoging per 1 juli 2026 is 4,1%. Dit is gebaseerd op de gemiddelde inflatie over drie jaar (3,6%) plus 0,5 procentpunt.

Als uw huidige huur lager is dan EUR 350, is de maximale verhoging EUR 25 per maand in plaats van 4,1%.

Inkomensafhankelijke verhoging: Als het inkomen van uw huishouden boven bepaalde grenzen ligt, mag uw verhuurder een hogere verhoging toepassen (EUR 50 of EUR 100 extra per maand, afhankelijk van de inkomenscategorie). De verhuurder moet een inkomensindicatie van de Belastingdienst bijvoegen.

Middenhuur

Woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten. Maandhuur tussen EUR 932,94 en EUR 1.228,07 (grenzen 2026). Geldt alleen voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2024.

De maximale huurverhoging per 1 januari 2026 is 6,1%. Dit is gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling van 5,1% plus 1 procentpunt.

Er geldt geen inkomensafhankelijke verhoging in deze sector.

Vrije sector

Woningen met 187 of meer WWS-punten. Geen maximale huurprijs, maar de jaarlijkse verhoging is wel begrensd.

De maximale huurverhoging per 1 januari 2026 is 4,4%. Dit is het laagste van: inflatie (3,4%) + 1 procentpunt, of CAO-loonontwikkeling (5,1%) + 1 procentpunt.

Ook als in uw contract een hoger percentage staat (bijvoorbeeld "inflatie + 3%"), geldt de wettelijke grens. Uw verhuurder mag niet meer dan 4,4% verhogen, ongeacht wat het contract zegt.

Hoe controleert u of uw verhoging klopt?

Stap 1: Ken uw sector

Uw sector hangt af van het aantal WWS-punten van uw woning, niet van wat er in uw contract staat. U kunt uw huur checken EN controleren of uw verhoging wettelijk is op depoback.com/huurprijscheck. Voer uw adres, huidige huur en voorgestelde nieuwe huur in.

Stap 2: Controleer het percentage

Uw sectorMaximale verhoging 2026Ingangsdatum
Sociale huur4,1% (of EUR 25 als huur < EUR 350)1 juli 2026
Middenhuur6,1%1 januari 2026
Vrije sector4,4%1 januari 2026

Bereken: (nieuwe huur - huidige huur) / huidige huur x 100 = verhogingspercentage.

Als het percentage hoger is dan het maximum voor uw sector, kunt u bezwaar maken.

Stap 3: Controleer de formele vereisten

Ook als het percentage klopt, kan de verhoging ongeldig zijn als:

  • De brief minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum is ontvangen
  • De huur minder dan 12 maanden geleden al is verhoogd
  • De nieuwe huur de WWS-maximumhuur voor uw puntentotaal overschrijdt
  • De brief niet de vereiste informatie bevat (huidige huur, nieuwe huur, ingangsdatum, percentage)
  • Bij inkomensafhankelijke verhoging: de inkomensindicatie van de Belastingdienst ontbreekt

Hoe maakt u bezwaar?

1. Schrijf uw verhuurder voor de ingangsdatum

Stuur een schriftelijk bezwaar (bezwaarschrift) naar uw verhuurder voor de ingangsdatum van de verhoging. Geef duidelijk aan welke gronden van toepassing zijn: het percentage overschrijdt het wettelijk maximum, de brief was te laat, of een andere formele fout.

De Huurcommissie biedt een gratis voorbeeldbrief (modelbrief bezwaarschrift huurverhoging) aan op hun website.

2. Blijf de oude huur betalen

Zolang uw bezwaar loopt, betaalt u gewoon uw huidige huur. U hoeft het hogere bedrag pas te betalen als het geschil is opgelost.

3. Als de verhuurder uw bezwaar niet accepteert

Voor sociale huur en middenhuur: de verhuurder moet het geschil voorleggen aan de Huurcommissie. U als huurder hoeft niet zelf te indienen. De Huurcommissie beoordeelt de verhoging en doet een bindende uitspraak.

Voor vrije sector: als u en de verhuurder er niet uitkomen, gaat de zaak naar de kantonrechter. De Huurcommissie kan adviseren als uw contract daarin voorziet.

De grotere vraag: is uw basishuur te hoog?

Bezwaar maken tegen een huurverhoging bespaart u het verhogingsbedrag. Maar wat als uw basishuur al te hoog was voor de verhoging?

Als uw woning minder dan 187 WWS-punten heeft, is uw huur wettelijk gemaximeerd. Veel huurders in Nederland, vooral expats, betalen flink boven het wettelijk maximum zonder het te weten. Sinds de Wet betaalbare huur de regulering uitbreidde naar het middensegment in juli 2024, geldt dit voor aanzienlijk meer woningen.

Voorbeeld: Uw huur is EUR 1.200 en uw verhuurder stelt een verhoging van 4,4% voor naar EUR 1.252,80. U kunt bezwaar maken en EUR 52,80 per maand besparen. Maar als uw woning 165 WWS-punten heeft, is de maximale huur circa EUR 1.045. U kunt uw basishuur verlagen met EUR 155 per maand, dat is EUR 1.860 per jaar.

Het bezwaar tegen de verhoging bespaart u EUR 634 per jaar. De basishuurcheck bespaart u EUR 1.860 per jaar. De basishuur is bijna altijd het grotere bedrag.

Check uw basishuur gratis op depoback.com/huurprijscheck. Voer uw adres in, ontvang een gratis schatting in 30 seconden. Als u te veel betaalt, genereert DepoBack de exacte WWS-berekening, de sommatie en Huurcommissie-documenten.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder de huur meer dan een keer per jaar verhogen?

Nee. De huur mag maximaal een keer per 12 maanden worden verhoogd. De enige uitzondering is als de vorige verhoging later inging dan gepland en de verhuurder terugkeert naar het standaard juli-ritme.

Wat als in mijn contract "inflatie + 3%" staat?

Voor vrije sectorcontracten geldt de wettelijke grens van 4,4% in 2026, ongeacht wat het contract zegt. Een contractueel beding dat het wettelijk maximum overschrijdt is niet afdwingbaar.

Geldt de 6,1% middenhuurverhoging voor mijn contract uit 2023?

Nee. Middenhuurregels gelden alleen voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2024. Als uw contract ouder is, valt uw woning onder de vrije sector, ook als het minder dan 187 punten heeft.

Mijn verhuurder stuurde de brief minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum. Wat nu?

De verhoging kan niet ingaan op de voorgestelde datum. U kunt op deze grond bezwaar maken. De verhoging kan pas ingaan minimaal 2 maanden na een correct verzonden brief.

Kan ik worden uitgezet omdat ik bezwaar maak tegen een huurverhoging?

Nee. Bezwaar maken tegen een huurverhoging is een wettelijk recht. Een verhuurder kan uw huurovereenkomst niet beeindigen omdat u dat recht uitoefent.

Wat als mijn woning onderhoudsgebreken heeft?

Bij ernstige gebreken kunt u de Huurcommissie vragen de huurverhoging te blokkeren totdat de gebreken zijn verholpen. Dit geldt voor sociale huur en middenhuur.

Wat is DepoBack?

DepoBack is software die huurders in Nederland helpt om hun huur te controleren en hun borg terug te krijgen. De huurprijscheck haalt automatisch woningdata op bij overheidsbronnen, berekent uw WWS-punten en genereert een sommatie als u te veel betaalt. U controleert en verstuurt alles zelf. De gratis schatting duurt 30 seconden. De exacte berekening met sommatie kost eenmalig vanaf EUR 9,95.

Bronnen en wettelijke basis

Bronnen geraadpleegd op 15 april 2026

Deze gids is bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch advies. Voor advies over uw specifieke situatie kunt u contact opnemen met het Juridisch Loket of een gekwalificeerd juridisch adviseur.